Det kan inngås utbyggingsavtaler som omfatter offentlig teknisk og grønn infrastruktur, boligpolitiske tiltak og andre tiltak som er nødvendige for gjennomføring av arealplan. Det kan imidertid ikke inngås utbyggingsavtale om bidrag til eller forskuttering av kostnader til sosial infrastruktur.

Det kan avtales at grunneier eller utbygger skal besørge eller bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføring av planvedtak. Tiltakene og kostnadene som utbygger er ansvarlige for må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang.

Plan- og bygningsloven, kap 17. Utbyggingsavtaler
Utbyggingsavtaler er med andre ord et bindeledd mellom en reguleringsplan og gjennomføring av planen. Her gis en nærmere beskrivelse av hva en utbyggingsavtale er og hvordan prosessen foregår.

Hvorfor lage utbyggingsavtaler?

Kommunen har en viktig rolle med å bidra til god områdeutvikling.

Overordnede planer som kommuneplan, kommunedelplaner, områdereguelringsplaner og detaljreguleringsplaner beskriver utformingen av offentlig infrastruktur hvor tiltakene er tatt inn som rekkefølgebestemmelser. Utbyggingsavtaler er en avtale mellom kommunen og utbygger knyttet til gjennomføring av vedtatte arealplaner. Gjennom inngåelse av en slik avtale mellom kommunen og utbygger kan en utbygger oppfylle sine rekkefølgekrav i planen, og med det ha rett til å gjennomføre sitt byggeprosjekt.

Moss kommunes utgangspunkt er at utbyggingsprosjektet skal bære infrastrukturkostnader som er en følge av prosjektet. I dette ligger det også en vurdering av om kostnadene ved den offentlige infrastrukturen overstiger det prosjektet kan bære. Kommunen har begrenset innsyn i økonomien i de private prosjektene. Det viktige er at rekkefølgekravenes gjennomførbarhet i forhold til belastningen på prosjektene kvalitetssikres under planprosessen.

Forutsigbarhetsvedtak

Plan- og bygningsloven § 17-2 er bestemmende for hvilke forutsetninger som gjelder for bruk av utbyggingsavtaler:

«Utbyggingsavtaler må ha grunnlag i kommunale vedtak fattet av kommunestyret selv som angir i hvilke tilfeller utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging, og som synliggjør kommunens forventninger til avtalen.»

Formålet med forutsigbarhetsvedtak etter pbl § 17-2 er å synliggjøre hvilke forutsetninger som gjelder for utbygging i Moss kommune. Vedtaket sikrer utbyggere forutberegnelighet ved at utbyggere tidlig kan sette seg inn i hvilke krav som gjelder i kommunen. Det skal samtidig være forutsigbart for grunneiere og utbyggere at kommunen benytter utbyggingsavtaler.

I Moss kommunes forutsigbarhetsvedtak heter det:

I Moss kommune forutsetter utbygging i utbyggingsområder som gjelder planer og prosjekter med en utbygging på mer enn 20 boliger/boenheter, eller næringsbygg og offentlige institusjoner på mer enn 2000 m2 (BTA), at det inngås utbyggingsavtale. 
For prosjekter med mindre enn 20 boliger og næringsbygg/offentlige institusjoner på mindre enn 2000 m2 skal behovet for utbyggingsavtaler vurderes i hvert enkelt tilfelle. I de tilfeller prosjektet forutsetter arbeider med/på offentlig infrastruktur, eller offentlig infrastruktur skal opparbeides og overdras til kommunen for drift og vedlikehold, vil det høyst sannsynlig være behov for en utbyggingsavtale. 
Følgende kommunale dokumenter gir særlig føringer for en utbyggingsavtale: 

• Kommuneplanens arealdel
• Kommunedelplaner
• Reguleringsplaner
• Bebyggelsesplaner
• Økonomiplaner/budsjetter
• De til enhver tid gjeldende kommunale tekniske standarder til infrastruktur. Dette inkluderer VA – norm, vegnorm og belysningsnorm 

Det forventes at utbygger følger kommunens til enhver tid vedtatte bestemmelser om seriøst arbeidsliv
Moss kommunes forutsigbarhetsvedtak etter plan- og bygningsloven §17-2 - vedtatt av kommunestyret 06.11.2019

Utbyggingsavtalers funksjon

• Sikre kvalitet i nye utviklingsområder, samt ved fortetting i eksisterende byområder, ved at nødvendig offentlig infrastruktur blir bygget bygget eller sikret finansiert
• Bidra til at utbygging skjer i henhold til de intensjoner som er nedfelt i kommunens arealplaner og kommunale tekniske standarder til infrastruktur
• Sikrer utbyggere mulighet til å få igangsettingstillatelse, selv med svært omfattende rekkefølgebestemmelser

Hvordan blir avtalen utarbeidet og vedtatt?

1. Varsel om oppstart: Oppstart av forhandlinger mellom Moss kommune og utbygger/grunneier skal kunngjøres. Kunngjøring av oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale bør samordnes med reguleringsplanen når dette er hensiktsmessig. Enhet miljø og landskap forhandler utbyggingsavtaler på vegne av Moss kommune.
2. Innspill: Utbygger og kommunen forhandler om innholdet i utbyggingsavtalen.
3. Utkast: Utkast til fremforhandlet utbyggingsavtale legges frem for utvalg plan, bygg og teknisk med forslag om at avtalen legges ut til offentlig høring i minimum 30 dager.
4. Vedtak: Dersom det ikke kommer inn nye momenter som må hensyntas i avtalen etter den offentlige høringen blir avtalen på nytt fremmet for utvalg for plan, bygg og teknisk med forslag om at avtalen videresendes til kommunestyret for endelig vedtakelse/godkjenning. Dersom det kommer inn nye momenter under den politiske behandlingen i forkant av høringen, eller fra andre interessenter i høringsperioden, bearbeides avtalen gjennom dialog mellom utbygger og kommunen for å ivareta innspillene. Justert avtaleforslag legges deretter for politisk behandling for endelig vedtakelse.
5. Inngått avtale kunngjøres.

En utbyggingsavtale bør tilstrebes å følge saksbehandlingen til en reguleringsplan, men det er viktig å presisere at en utbyggingsavtale ikke kan inngås før det foreligger en vedtatt arealplan for det aktuelle området. Utbyggingsavtaler kan ikke påklages.

Innhold i utbyggingsavtaler

I hovedsak vil utbyggingsavtale etter behov kunne omfatte følgende tiltak: 

• Teknisk og grønn infrastruktur som følger av opparbeidelsesplikten i § 67 og § 69 i plan- og bygningsloven
  • Vei, vann og avløp
  • Gang- og sykkelveier
  • Friområder, lekearealer og grøntstruktur
• Boligpolitiske tiltak og bygningers utforming
  • Fordeling av boligtyper og leilighetsstørrelser og sikring av minstestørrelse
  • Krav til utforming som går lenger enn det som kan vedtas i plan (livsløpsstandard, krav til universell utforming, tilpasning til ulike brukergrupper (ungdom,eldre), krav til kvalitet, herunder krav til energieffektivitet mv.)
  • Forkjøpsrett for en andel av boligene til markedspris (kommunen eller andre)
• Andre tiltak som er nødvendige for gjennomføring av planvedtak. Særlige forutsetninger om nødvendighet og forholdsmessighet må være tilstede. Dette kan blant annet omfatte; 
  • Spesielle infrastrukturtiltak som følger av den konkrete utbyggingen (for eksempel tyngre eksterne veianlegg og vann- og avløpsanlegg, belysning og skilting og turveier mv.
  • Miljø- og kulturtiltak (for eksempel støyskjermer, håndtering av forurenset grunn, kvalitetstiltak i byrom og parkområder, miljøoppfølgingsprogram etter bestemmelsene om konsekvensutredninger mv.)
  • Organisatoriske tiltak (for eksempel etablering av velforeninger, organisering i forhold til privat drift og vedlikehold mv.)
  • Utbyggingstakt

Moss kommune har en generell mal som benyttes som et utganspunkt for forhandlinger om utbyggingsavtaler, men som må tilpasses i hvert enkelt tilfelle.

Forbud mot vilkår om sosial infrastruktur i utbyggingsavtaler
Det kan ikke avtales at grunneier eller utbygger helt eller delvis skal bekoste infrastruktur som skoler, barnehager, sykehjem eller tilsvarende tjenester som det offentlige med hjemmel i lov er forpliktet til å skaffe til veie. Med bekoste menes også utgifter i forbindelse med forskuttering, lån eller andre kredittytelser.

Samarbeid om merverdiavgift i utbyggingsprosjekter

Dersom private utbyggere etablerer og bekoster infrastruktur som ved ferdigstillelse skal overdras til Moss kommune ønsker kommunen å bidra til at den påløpte inngående merverdiavgiften for de tiltak som kommunen overtar blir refundert fra staten. Kommunen legger til grunn at den inngående merverdiavgiften som utbyggeren pådrar seg ved byggingen av infrastrukturen enten 

• Ikke er fradragsberettiget for utbyggeren, men etter overdragelsen kan den inngående merverdiavgiften være enten fradragsberettiget eller kompensasjonsberettiget for kommunen. 
• Er fradragsberettiget for utbyggeren, men ved overdragelsen skal den fradragsførte inngående merverdiavgiften tilbakebetales til staten (helt eller delvis), med mindre kommunen overtar justeringsforpliktelsen.

Moss kommune har vedtatt et prinsippvedtak om at det kun er anledning til å inngå samarbeid om merverdiavgift gjennom den såkalte justeringsmodellen. Prinsippvedtaket som ble vedtatt av kommunestyret 11.12.2019 i sak 053/19 sier at:

• Private og offentlige utbyggere som ikke får fradragsført merverdiavgift (mva) når vei, vann- og avløpsanlegg overtas kostnadsfritt av kommunen gis anledning til å inngå justerigsavtaler med kommunen. Justeringsavtalene gjelder både for justeringsrett og justerigsplikt. 
  • Forutsetningen for private utbyggere for å kunne inngå samarbeidsavtale med kommunen om mva er at det er inngått en utbyggingsavtale.
  • Forutsetningen for offentlige utbyggere for å kunne inngå samarbeidsavtale med kommunen om mva er at det er inngått en gjennomføringsavtale.
• Det oppstilles en nedre grense om at inngående mva for infrastrukturen må overstige kr 500 000 for å inngå justeringsavtale.
• Moss kommune inngår ikke avtaler om anleggsbidragsmodellen, herunder Valdresmodellen.
• Kommunen vurderer i hvert enkelt tilfelle behov for å innhente en bindende forhåndsuttalelse fra Skattedirektoratet. Dette bekostes av utbygger.
• Kommunens administrasjonsgebyr er 20% av refundert mva-beløp. For de tilfeller hvor utbygger har justeringsplikt kan gebyret reduseres til 15% av refundert mva beløp. I slike tilfelles avgjøres saken i formannskapet.
• Der kommunen bestiller tilleggsoppgaver utover det som er nødvendig for utbyggingen kan administrasjonsgebyret reduseres til kr 0.
• Rådmannen delegeres myndighet til å framforhandle avtaler om justeringsavtaler for mva., med unntak i bestemmelser i punkt 5.
• I utbyggingsavtaler fra Moss og Rygge hvor det ikke er inntatt klausul om at justeringsavtaler, gis rådmannen fullmakt til å inngå justeringsavtaler. Hovedutvalg for plan, bygg og teknisk orienteres når slike avtaler inngås.

Moss kommune har en egen mal for avtaler om justeringsrett/-plikt (PDF, 231 kB). 

Statlige føringer og retningslinjer

•    Veileder utbyggingsavtaler, utgitt av Kommunal- og regionaldepartementet, mai 2006
•    Rapport - Finansiering av offentlig infrastruktur i utbyggingsområder
•    Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging 2019–2023

Kontaktinformasjon

Ta kontakt med oss via kommunens generelle kontaktskjema om du ønsker å komme i dialog med oss vedrørende en ny utbyggingsavtale.